3T理論 解樓市創富密碼

(明報)2009年12月5日 星期六 05:10

【明報專訊】股神巴菲特以一套「價值投資法」縱橫股壇數十年，究竟在物業投資市場，又是否有一套完整且具實用性的理論，令投資者可以得心應手？《明報》地產版主管陸振球，於上周六、日在奧海城    商場舉辦的股樓論壇，提出了嶄新的「樓市3T投資理論」，有助破解樓市創富密碼，同場還有建銀國際證券研究部執行董事顏偉洪、香港置業董事總經理李志成，以及美聯首席分析師劉嘉輝，對地產股和樓市最新形勢作精彩講解。

陸振球表示，他結合十多年觀察和分析樓市的經驗，以及採訪了上百位成功物業投資者而獲得的成果，總結出一套獨有的「樓市3T投資理論」，並將之以方程式作表達：

T1（trend 確認趨勢）+T2（timing 掌握時機）+T3（tactics 實戰攻略）= S（success 成功）

T1：trend 確認趨勢

投資樓市，首重確認趨勢。根據香港過去的樓市數據，升跌周期極長，就以1997年前的物業大牛市為例，樓價自82年中英簽署聯合聲明後，便出現大漲小回局面，期間就算是出現了87股災、89年的六四    事件等，樓市都只會出現短暫整固，期間香港整體樓價足足升了8至9倍。

及至97年出現了亞洲金融風暴，加上樓價過高，兼且政府推出了錯誤的房屋政策，樓市轉進下跌周期，至03年SARS    以後，香港經濟復蘇，政府停售和停建居屋，市民漸漸對樓市恢復信心，便又展開了新的長期升浪，就算出了去年的金融海嘯，樓價也只是調整數個月，便又回復升勢。

總括而言，香港樓市的上升周期一旦形成，可以長達10多年，而影響如此長的樓市周期因素，便要看如土地政策和長期經濟形勢，香港曾受「八萬五」的教 訓，加上受惠內地經濟起飛，只要這兩大因素沒有改變，短期利淡的因素，比如前述的87股災和89年六四事件，以至較近期的金融海嘯和迪拜事件，都只會對樓 市構成短期影響，反而是趁低入市的好時機（good timing）。

T2：timing 掌握時機

要判斷入市或出市時機，可參考金管局    「監察物業市場走勢圖」六大指標：1）樓價、2）成交量、3）反映炒風的確認人（未完成交易已轉售個案，即俗稱「摩」貨）比例、4）購入成本與租金差距（即淨租金回報）、5）供樓負擔比率，以及，6）反映借錢買樓是否熾熱的新做按揭金額變化。

「監察物業市場走勢圖」以97年香港樓市泡沫爆破時為指標參考水平，各指標相距97時愈遠，如03年SARS時，入市時便愈安全；相反，愈接近97年的「邊界」，便愈要小心。

T3：tactics 實戰攻略

確認樓市趨勢和當握時機以外，投資物業要有好成績，還須要訂立好的實戰攻略（tactics），包括如何選擇地區、物業類型，以及做好資金和風險管理。

先說地區，過往港島區住宅供應較少，樓價一直跑贏大市，而豪宅和換樓盤，表現亦勝於一般中型住宅。另外，過往一些新基建項目落成，比如當年地鐵    通車至港島東後，刺激了如杏花村    和太古城    樓價急飈，東鐵電氣化化後，則令沙田    樓價受惠，而較近年則有三號幹線    和西鐵    南線啟用，令新界西北樓市看好等。

至於風險管理，則可遵循以下準則：

1. 買樓最重要「量力而為」；

2. 供樓不是一兩年的事，要從較長線角度評估風險；

3. 若買樓花，最好趁現時低息和銀行估價較寬鬆，做即供按揭；

4. 入市前先評估職位和薪金是否穩定；

5. 不要借得太盡，若借七成以上樓價按揭，更要小心；

6. 預留流動現金傍身，失業時也可繼續供樓；

7. 若供得太辛苦，可考慮面積小一點、遠一點、或級數低一點的單位；

8. 若倚靠租金供樓，宜購入租金回報較高，且容易租出的單位；

9. 找租客或續租時，寧願少收一點租金，也不要丟空單位，因為少收一個月租金，租金高5個百分點也補不回；

10. 好租客較租金水平更重要；

11. 供款佔家庭收入比率，最好低於四成。